گزارش كاروخدمت؛
انحصار زمین، مولود نامبارک طرح تفصیلی
به گزارش کاروخدمت، مسئله اصلی در کلان شهری مانند تهران مدل شهرسازی و توسعه عمودی است موضوعی که امروز مشکلات حادی همچون تراکم بالا و فشردگی جمعیت را به دنبال داشته و در نهایت باعث کاهش کیفیت زندگی شده است.
به گزارش کاروخدمت به نقل از مهر، احتمالا پیترو دلوواله، جهانگرد شهیر ایتالیایی که تهران پوشیده از چنار را در سال ۱۲۰۰ می دید؛ فکرش را هم نمی کرد ۱۰۰ سال بعد به جای چنارستان باید آنرا برجستان نامید. انحصار زمین ناشی از طرح تفصیلی، تهران امروز را علاوه بر بحران محیط زیستی با مسئله جدی تراکم و فشردگی جمعیت مواجه کرده است.
هیچ تغییری بی جهت رخ نمی دهد. چگونه تهران، پایتخت خوش آب و هوای قاجار به این نقطه رسید؟ بی گمان مدل توسعه تهران عامل اصلی این شرایط بوده و مشخصاً میتوان مدل توسعه در تهران را عمودی دانست. تهران شهری است که در تمامی نقاط آن با بارگذاری های غیرمعقول و عجیب و غریب مواجه ایم. به صورت کلی میتوان برای توسعه شهرها دو مدل عمودی و افقی را در نظر گرفت. در حالت عمودی شهرداری ها با فروش تراکم اجازه ساخت سازه های بلندمرتبه را می دهند، در مقابل و در شیوه توسعه افقی با عرضه زمین شهر گسترش پیدا کرده و گرفتار تراکم و فشردگی جمعیت نمی گردد.
مساله اصلی اینست که چرا مدل شهرسازی در تهران، توسعه عمودی بوده تا با مشکلات حادی همچون تراکم بالا و فشردگی جمعیت مواجه شود و در نهایت کیفیت زندگی در این کلان شهر کاهش پیدا کند.
توسعه تهران بر مبنای طرح جامع و تفصیلی
طرح جامع و تفصیلی یکی از اسناد بالادستی است که مخالفان توسعه افقی به آن استناد می کنند اما دقیقا طرح تفصیلی چیست و نخستین بار چه زمانی مطرح و تصویب گردید. طرح تفصیلی و جامع شهری دو طرح تعیین کننده و مهم در برنامه ریزی و مدیریت شهری هستند. در طرح تفصیلی معمولا نوع کاربری برای زمینهای شهری در مناطق مختلف شهر تعیین می شود و در قیمت گذاری و ارزیابی ارزش زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری و دیگر نهادهای مربوط مورد استفاده قرار می گیرد.
در واقع محتوای طرح تفصیلی عبارت است از نقشه های کاربری اراضی، شبکه های ارتباطی، مساحت ها، سرانه ها، معیارها و ضوابط دقیق و اجرایی طرح جامع شهر که قبل از تهیه طرح تفصیلی تهیه شده و به تصویب مراجع رسمی رسیده است.
فرمان توسعه شهری به دست فرمانفرمای ملاک و گروئن
اواسط دهه ۴۰ بود که ویکتور گروئن با همکاری مهندس عبدالعزیز فرمان فرمایان یکی از ملاکان بزرگ آن زمان نخستین طرح جامع را تهیه و در سال ۱۳۴۷ به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری رساند. این طرح با همکاری مهندسان مشاور امان اندویتنی، مؤسسه اقتصادی هلند و مؤسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی و به منظور مدرنیته کردن شهر تهران که مدنظر پهلوی دوم بود انجام شد. بازه زمانی طرح جامع فرمان فرمایان گروئن ۲۵ ساله در نظر گرفته شد و قرار بود تهران طبق این طرح توسعه پیدا کند.
نرخ دستوری رشد جمعیت
یکی از محورهای مهم این طرح را مسئله جمعیت و پیشبینی آن شکل می دهد چونکه برنامه ریزی ابعاد مختلف مدیریت شهری بر پایه آن است. تهران آن زمان که به علت اصلاحات اراضی و تحولات اقتصادی با رشد سریع و افسار گسیخته جمعیت مواجه بود در مورد تأمین مسکن و سرانه های شهری هم با چالش های تعیین کننده ای دست وپنجه نرم می کرد.
همان طور که اشاره شد، طرح مذکور مدیریت شهری تهران را برای ۲۵ سال آینده برنامه ریزی می کرد، ازاین رو پیشبینی تعداد جمعیت در سال ۷۰ الزامی بود، اما به دلیل وجود اختلاف نظر بین مهندس مشاور، وزارت نیرو و ایجاد بحث پیرامون میزان رشد جمعیت، نهایتا نظر شخصی شاه مورد استفاده قرار گرفت.
از آنجایی که مهندس مشاور عددی بین ۱۲ تا ۱۶ میلیون نفر را برای تهران در سال ۷۰ پیشبینی می کرد و در مقابل وزیر نیرو توان ظرفیت تأمین آب تهران را برای حداکثر ۴ میلیون نفر می دانست؛ پس از بالا گرفتن بحث، شاه دستور توقف جمعیت پایتخت بر ۵ میلیون نفر را داد. ازاین رو تمامی محاسبات جمعیتی طرح جامع بدون هیچ توضیح قانع کننده ای و صرفا با دستور شاه، بر مبنای جمعیت تهران در سال ۱۳۷۰ در حد ۵ میلیون نفر تنظیم شد.
کمربندی به دور تهران
یکی دیگر از محورهای مهم نخستین طرح جامع شهری تهران، بحث تعیین میزان گسترش مساحت تهران بود. این طرح، گسترش شهر تهران را به علت وجود ارتفاعات در شمال و شرق و نامناسب بودن اراضی جنوبی، در منطقه غرب تعیین کرده و برای تهران محدوده ای ۷۲۵۰۰ هکتاری را تا سال ۱۳۷۰ تعیین کرده اند.
در آن زمان شهر تهران حدود ۱۸۰ کیلومتر مربع وسعت و ۲.۷ میلیون نفر جمعیت داشت. طبق پیشبینی این طرح، در سال ۷۰ جمعیت تهران به ۵ میلیون نفر می رسید و مساحتی نزدیک به ۷۰۰ کیلومتر را شامل می شد. البته که نمی توان از انتفاع مالی ایجاد این کمربند چشم پوشید. تعیین محدوده شهری به معنای اینست که خدمات شهرداری همچون صدور پروانه ساخت، مشروط به قرار گرفتن زمین در محدوده تعیین شده است و طبیعتاً زمینهای خارج از این محدوده این خدمات را دریافت نمی کنند. پس زمین هایی که درون محدوده قرار می گیرند ارزش مالی بالایی پیدا می کنند و زمینهای خارج از محدوده از قیمتی به مراتب پایین تر برخوردار خواهند شد. از آنجائیکه مشخصاً این کمربند شهری دائمی نیست و بالاخره با رشد جمعیت و بالا رفتن تقاضا، زمینهای خارجی به این محدوده الحاق می شوند؛ عده ای مبادرت به خرید زمینهای نزدیک به محدوده می کنند و بعد از گسترش شهر، صاحب سودهای بادآورده می شوند. به عبارتی وجود کمربند شهری عاملی برای رانت زمین می شود.
طرح جامع و تفضیلی پس از انقلاب
آنچه در خود متن اولیه طرح جامع سال ۱۳۴۵ ذکر شده، تاکید بر بازبینی در پیشنهادات و پیشبینی های انجام شده طی دوره های ۵ ساله است، اما در عمل نه تنها این بازبینی ها انجام نشد؛ بلکه اقدامی هم پس از اتمام زمان قانونی طرح اول برای آماده کردن طرح جایگزین صورت نگرفت.
علی رغم رسیدن جمعیت به ۱۵ میلیون نفر، مساحت شهر تقریبا هیچ تغییری نداشته است. این مسئله دقیقا به این معناست که مدیریت شهری تهران تناسبی با تغییرات مهم شهری همچون افزایش جمعیت، پیشرفت های تکنولوژی، مهاجرت، تفاوت در سبک زندگی نداشته و معماری شهر هم ناظر به نیازهای روز شهروندان نیست.
همچنین عدم بازبینی طرح جامع و تفصیلی در فواصل منطقی سبب گران تر شدن مسکن و ظهور پدیده حاشیه نشینی است چون که اگر محدوده شهری متناسب با افزایش جمعیت گسترش پیدا نکند تقاضا بیشتر از عرضه می شود.
با تعیین محدوده شهری، اعطا خدمات شهرداری مختص زمینهای درون این محدوده خواهد شد و از سویی به علت بالا رفتن قیمت زمین و مسکن شهری، سکونت درون محدوده از استطاعت افراد نیازمند خارج می شود و نهایتا به معضل حاشیه نشینی منجر خواهد شد.
همان طور که ذکر شد، یکی از عواملی که تاثیر معناداری در بحران مسکن تهران دارد، عدم بازبینی طرح جامع است. تهران در سال ۱۴۰۲ مساحتی نزدیک به ۷۳۰ کیلومتر را اشغال کرده است. این مقدار نزدیک به همان عددی است که در نخستین طرح برای مساحت تهران در سال ۷۰ مشخص شده بود. به عبارت بهتر مساحت امروز تهران متناسب نیاز زیست شهری ۳۰ سال پیش است.
آنچه برای برون رفت تهران از شرایط بحرانی در حوزه مدیریت شهری و خصوصاً تأمین مسکن نیازمند آن هستیم، بازبینی طرح جامع و تعریف محدوده شهری مطابق با نیاز جدید و واقعی این شهر است.
منبع: karokhedmat.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب